다주택자 양도소득세 계산

 

최근에 부동산정책이 이것저것 갑자기 쏟아진거 같습니다. 주택을 보유하고 있는 분들이라면 양도소득세 문제는 한번쯤은 골머리 싸매보았을거라고 생각합니다. 저도 최근 2020년에 주택을 구매한 1주택자로 세금에 대해서 관심이 많습니다. 사람이 부동산 하나 사보고 나니까 더 사고싶다는 생각도 많이 들더라구요. 그래서 다주택자가 되는건가 하는 생각이 들기도 했습니다. 오늘은 그런의미로 다주택자 양도소득세 계산을 알아보려고 합니다.

우선 처음에 알아볼것은 '양도소득세'의 개념입니다. 양도소득세라는것은 내가 산 금액에서 파는 금액의 차이에 대해서 세금을 내는겁니다. 예를들어서 내가 2억에 구매한 집이 5억이 되었다면 양도차익은 3억이 되는것이며 3억의 금액에 일정 양도세율을 곱하여 양도소득세 계산을 하게 됩니다.

 

 

참고로 부동산투기를 막기 위해서 양도소득세는 2년이상 보유한 주택에 대해서는 일부 비과세를 해주고 있었습니다. 하지만 이또한 마음에 들지 안핬던 것인지 이제는 2년보유가 아닌 2년 실거주라는 새로운 조건이 생기게 되었습니다. 하지만 이것들은 1주택자에 한한것이며 다주택자 양도소득세 계산은 이렇게 하지 않습니다. 우선 국토부에서는 다주택자를 싫어합니다. 그래서 다주택자 양도소득세는 최대한 많이 부담하게 세법을 자꾸 변경하고 추가하고 있습니다.

다주택자 양도소득세 계산 방법

 

제가 자주 이용하는곳은 부동산114 사이트입니다. 부동산 종합 정보 포털사이트로 부동산세금관련해서 다양한 정보를 제공하고 있습니다. 특히 오늘 다루고있는 '양도소득세 계산' 기능도 이곳에서 무료로 제공하고 있으니 접속해서 이용해보시면 도움이 될 것입니다. www.r114.com/여기로 접속하셔서 이용하시면 됩니다.

 

 

다주택자 양도소득세 계산을 위해서는 맨 위에 있는 부동산 매도 매수시에 활용할 수 있는 계산기메뉴를 이용해주시면 됩니다. 이곳에서 맨 위에 있는 양도세를 눌러주시면 됩니다. 내가 보유하고 있는 집을 팔 때 얼마의 세금을 납부하는지 미리 모의계산으로 확인을 해볼 수 있습니다.

 

처음으로 해야하는 다주택자 양도소득세 계산은 보유주택에 대한 정보를 정확하게 입력하는것입니다. 본인이 양도할 주택의 소재지와 전용면적 그리고 현재 보유주택수를 정확하게 입력해주세요. 다주택자의 양도세 계산 과정이니 3주택이상으로 체크해주시면 됩니다. 실거주 하셨다면 2년이상 실거주에도 체크를 해주시면 됩니다. 

 

 

참고로 조정대상지역이라고 되어 있는데 조정대상지역인경우는 해당 박스표에서 체크를 해주시면 됩니다. 조정대상지역의 경우 서울은 전역이며 경기, 인천, 대전, 세종, 청주등이 있습니다.

 

다음으로는 취득일과 양도일 그리고 취득가액과 양도가액을 작성해주시면 됩니다. 정확한 날짜로 작성을해야지 결과값 역시 정확히 확인할 수 있습니다. 그리고 자산등기 여부도 확인하시고 등기인지 미등기인지 체크를 해주시면 되겠습니다.  

양도소득세 필요경비와 기본공제금액

이후에 필요경비와 기본공제금액을 제하게 됩니다 .취득관련비용으로는 취득세와 중개보수비용 그리고 기타비용이 있습니다. 아마 법무사를 통해서 등기치는 분들이 많을텐데 법무사수수료도 기타비용에 넣어주시면 됩니다. 그리고 보유관련비용으로는 수리비용이 있습니다. 인테리어 등을 하면서 발생한 비용인데 무조건 다 되는것은 아니며 수리비용으로 인정되지 않는것도 있으니 잘 확인해보시는것이 좋겠습니다.

 

 

이후에는 양도관련비용입니다. 중개보수비와 그 외 기타비용이 있으며 미지막으로 기본공제금액은 1인당 250만원으로 정해져있습니다. 한명당 250만원은 무조건 공제가 된다고 생각하시면 됩니다. 참고로 취득세와 중개보수 기본공제금액은 자동으로 계산되어 작성됩니다.

 

그러면 최종적으로 다주택자 양도소득세 계산 결과값을 확인할 수 있습니다. 36개월 보유를하고 2년 실거주를 하였음에도 불구하고 '다주택자' 이기 때문에 양도소득세를 정말 많이 내게 됩니다. 우선 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제하면 양도차액이 나옵니다.

 

양도차액에서 기본공제까지하게 되면 최종적인 과세표준이 나오게 되는데 이후에 양도소득세율을 곱해서 최종 결과를 확인해볼 수 있습니다.

다주택자 양도소득세 적용세율

 

다주택자 양도소득세 계산 시 참고하시면 좋은 적용세율입니다. 다주택자이신분들은 2주택이상으로 확인해보시면 됩니다. 2년이상 보유를 하였다 할지라도 3주택이상인경우는 +20%의 중과세가 발생하게 됩니다. 이래서 요즘에는 다주택자보다 똘똘한 한채를 선호하는 사람들이 많아지는거 같습니다. 저같아도 양도소득세 아까워서 다주택자는 피하게 될 거 같네요. 

 

 

참고로 제가 3주택이상인 '다주택자' 로 양도소득세 계산을 해본 결과값을 말씀드리겠습니다. 대략 2억 5500만원에 구입한 주택을 5억에 판매한 경우 세금이 1억 3천만원입니다. 물론 대략적인 결과값이지만 거의 50%에 가까운 비율로 양도소득세 계산이 되고 있는것을 확인하게 되었습니다. 다주택자 양도소득세 계산 결과 직접 해보고 싶다면 부동산114 사이트 접속하시어 확인해보시기 바랍니다.